Devenir bailleur privé en faisant construire est une stratégie fiscale et patrimoniale gagnante. En misant sur le neuf, vous profitez d’avantages fiscaux tout en offrant un logement éco-performant, très prisé sur le marché de la location.
Le statut du bailleur privé : qu’est-ce que c’est ?
Un dispositif fiscal innovant
Le statut du bailleur privé est un cadre fiscal créé par le gouvernement pour relancer l’investissement dans le logement locatif. Face à la crise du logement que traverse la France, les pouvoirs publics ont souhaité encourager les particuliers et investisseurs à construire et à mettre en location des logements de qualité.
L’objectif est triple :
- Augmenter l’offre de logements disponibles
- Améliorer la qualité du parc locatif avec des constructions neuves et performantes
- Rendre l’investissement locatif fiscalement attractif
Un amortissement fiscal progressif selon le niveau de loyer
Le dispositif Jeanbrun introduit trois niveaux d’amortissement fiscal adaptés à l’engagement social de l’investisseur :
Pour un logement à loyer intermédiaire (plafond de 8 000 euros), l’amortissement fiscal s’établit à 3,5% par an. Cette formule s’adresse aux investisseurs souhaitant proposer des loyers modérés tout en conservant une certaine flexibilité.
L’option logement social permet un amortissement de 4,5% annuel, avec un plafond d’investissement porté à 10 000 euros. Cette solution intermédiaire répond aux besoins des territoires en tension locative.
Enfin, le logement très social offre le taux d’amortissement le plus avantageux à 5,5%, avec un plafond de 12 000 euros, pour les projets visant les ménages aux revenus les plus modestes.
Ces avantages fiscaux s’appliquent sous réserve d’un engagement de location de neuf ans minimum, garantissant la pérennité de l’offre locative sur le territoire.
Un dispositif applicable sur l’ensemble du territoire français
Contrairement à de nombreux dispositifs fiscaux immobiliers, le statut de bailleur privé dans sa version Jeanbrun ne comporte aucun zonage. Que votre projet de construction se situe en Bretagne, dans les Pays de la Loire ou ailleurs en France, vous bénéficiez des mêmes conditions d’amortissement fiscal. Cette universalité permet d’investir selon les opportunités foncières et les dynamiques locales, sans contrainte géographique arbitraire.
Une innovation fiscale sans précédent : l’amortissement sur le revenu global
Le dispositif Jeanbrun marque une rupture historique dans la fiscalité de l’investissement locatif. Pour la première fois en France, l’amortissement n’est pas limité aux seuls revenus fonciers : il est imputable directement sur votre revenu global.
Concrètement, si votre amortissement annuel dépasse vos revenus fonciers, le surplus vient réduire l’ensemble de vos autres revenus (salaires, BIC, BNC…). Cette innovation rend le dispositif particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés, qui peuvent ainsi optimiser leur fiscalité globale grâce à leur investissement dans la construction neuve.
Exemple : Vous amortissez 10 000 € par an, mais vos revenus fonciers ne sont que de 6 000 €. Les 4 000 € restants viendront réduire vos revenus salariaux, diminuant ainsi votre impôt sur le revenu global.
Les conditions à respecter
Pour bénéficier de ce statut avantageux, vous devez respecter certains engagements :
Louer en location nue : vos logements doivent être loués vides (non meublés), dans le cadre d’un bail d’habitation classique de 9 ans minimum.
Respecter des plafonds de loyers : les loyers sont encadrés selon la zone géographique et la surface du logement. Ces plafonds garantissent que les logements restent accessibles.
S’engager sur une durée : vous vous engagez à maintenir la location pendant plusieurs années. Cet engagement assure la stabilité de l’offre locative sur le marché.
Garantir la performance énergétique : les logements doivent respecter des normes énergétiques strictes. Les passoires thermiques sont exclues. En construisant du neuf avec Trecobat, vous êtes automatiquement conforme aux normes RE 2020, les plus exigeantes.
Pourquoi ce statut est idéal pour la construction neuve ?
Contrairement à d’autres dispositifs qui se limitent à certains types de biens, le statut du bailleur privé est particulièrement avantageux pour la construction neuve :
Éligibilité automatique : logement respectant la RE 2020 est éligible
Amortissement maximal : vous amortissez la totalité de votre investissement de construction
Pas de travaux : contrairement à l’ancien, tout est neuf et conforme dès la livraison
Charges réduites : les bâtiments neufs consomment moins d’énergie
Attractivité locative : les locataires préfèrent les logements neufs, modernes et économes
Construire un immeuble de rapport neuf avec le statut du bailleur privé
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est un bâtiment spécifiquement conçu pour générer des revenus locatifs. Il se compose généralement de plusieurs appartements (du studio au T4), parfois avec un commerce en rez-de-chaussée.
L’objectif ? Maximiser la rentabilité de votre terrain en construisant plusieurs logements plutôt qu’une seule habitation. C’est une solution idéale pour les investisseurs qui possèdent un terrain constructible bien situé et souhaitent développer un projet locatif ambitieux.
Pourquoi construire un immeuble de rapport en 2026 ?
Un marché locatif en tension
La demande de logements de qualité ne cesse d’augmenter, particulièrement en Bretagne et dans les zones attractives. Construire un immeuble neuf vous permet de répondre à cette demande tout en vous constituant un patrimoine solide qui génère des revenus réguliers et durables.
Des avantages fiscaux décuplés
Avec plusieurs logements dans un même immeuble, vous multipliez les avantages du statut du bailleur privé. Plus vous avez de logements, plus l’amortissement cumulé est important et plus votre fiscalité est optimisée.
La garantie d’un bâtiment aux normes
En faisant construire du neuf avec Trecobat, vous bénéficiez automatiquement d’un bâtiment conforme aux dernières normes énergétiques (RE 2020). Vos logements seront économes en énergie, confortables pour vos locataires et parfaitement éligibles au statut du bailleur privé dès leur livraison.
Constructeur de maison pour investisseur
Construire des maisons individuelles neuves pour la location
Pour le moment le dispositif Jeanbrun n’est pas éligible pour les maisons individuelles. Il est applicable pour les immeubles de rapports neufs et appartements.
La maison neuve : un investissement locatif recherché
Si l’immeuble de rapport convient aux projets d’envergure, la construction de maisons individuelles destinées à la location représente également une excellente opportunité avec le statut du bailleur privé.
Pourquoi investir dans une maison neuve à louer ?
Forte demande locative : les familles recherchent activement des maisons avec jardin
Loyers attractifs : une maison se loue généralement plus cher qu’un appartement
Locataires stables : les familles en maison restent souvent plusieurs années
Moins de charges : pas de copropriété, entretien maîtrisé
Valorisation patrimoniale : une maison neuve bien située prend de la valeur
Construction neuve vs ancien : pourquoi choisir le neuf ?
Sécurité et garanties
En construisant du neuf avec Trecobat, vous bénéficiez de garanties constructeur :
- Garantie décennale (10 ans)
- Garantie biennale (2 ans)
- Garantie de parfait achèvement (1 an)
Vous êtes protégé contre les malfaçons, contrairement à l’achat d’une maison ancienne où les mauvaises surprises peuvent coûter cher.
Pas travaux à prévoir
Une maison neuve ne nécessite pas de travaux de rénovation, pas de mise aux normes énergétiques, pas de surprises sur l’isolation ou les installations. Tout est neuf, conforme et prêt à être loué immédiatement après livraison.
Des charges réduites pour vos locataires
Les maisons neuves Trecobat sont très performantes énergétiquement (RE 2020). Vos locataires bénéficient de factures de chauffage réduites, ce qui rend votre bien beaucoup plus attractif sur le marché locatif.
Une fiscalité optimale dès le départ
Avec le statut du bailleur privé, l’amortissement se calcule sur la valeur totale de construction. En construisant du neuf, vous amortissez 100% de votre investissement, contrairement à l’ancien où seuls les travaux peuvent être amortis.
L’accompagnement Trecobat pour votre projet d’investissement locatif
Une expertise reconnue depuis 1972
Trecobat ne construit pas seulement pour les particuliers qui souhaitent habiter leur maison. Nous réalisons également des projets d’investissement locatif, qu’il s’agisse d’immeubles de rapport ou de maisons individuelles destinées à la location.
Notre expérience nous permet de vous proposer des projets optimisés techniquement et financièrement, avec une parfaite connaissance des attentes des locataires et des normes en vigueur.
Un accompagnement de A à Z
Construire pour investir peut sembler complexe. Nous vous accompagnons à chaque étape :
Phase 1 : Étude de votre projet
- Analyse de votre terrain (ou aide à en trouver un, grâce à nos partenaires fonciers)
- Étude de faisabilité
- Calculs de rentabilité prévisionnelle
- Conseils sur le type de construction le plus adapté
Phase 2 : Conception sur mesure
- Plans personnalisés selon vos besoins et le marché locatif
- Choix des matériaux et équipements
- Respect des normes énergétiques RE 2020
- Optimisation du rapport qualité/prix/rentabilité
Phase 3 : Construction
- Gestion complète du chantier
- Garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement)
- Suivi régulier avec points d’avancement
Phase 4 : Livraison et mise en location
- Réception de l’ouvrage
- Conseils pour la mise en location
- Information sur vos obligations fiscales et déclaratives
- Orientation vers des partenaires de gestion locative si besoin
Des constructions conformes au statut du bailleur privé
Tous nos bâtiments neufs sont automatiquement éligibles au statut du bailleur privé car ils respectent :
- Les normes RE 2020 (performance énergétique optimale)
- Les standards de qualité exigés
- Les règles d’urbanisme et de construction
- Les critères de confort pour les locataires
Une approche locale et réactive
Présents en Bretagne et dans l’Ouest de la France depuis 1972, nous connaissons parfaitement les spécificités locales : réglementations d’urbanisme, marchés locatifs, attentes des locataires, prix de construction.
Cette connaissance du terrain est un atout précieux pour la réussite de votre investissement. Nous savons ce qui se loue bien, où, et à quel prix.
Lancez votre projet d’investissement locatif avec Trecobat
Vous avez un terrain ? Une envie d’investir dans l’immobilier locatif ? Des questions sur le statut du bailleur privé et comment construire pour optimiser votre rentabilité ?
Contactez Trecobat dès aujourd’hui. Nos conseillers spécialisés en construction d’immeubles de rapport et de maisons individuelles vous reçoivent dans nos agences et vous accompagnent dans la concrétisation de votre projet d’investissement.
FAQ – Statut du bailleur privé 2026
1. Comment fonctionne le statut du bailleur privé pour une construction neuve ?
Le statut du bailleur privé permet d’amortir fiscalement votre construction neuve. Le dispositif Jeanbrun, qui remplace la version initiale votée en décembre 2025 et l’amendement Cosson adopté en hémicycle, propose des taux d’amortissement échelonnés de 3,5% à 5,5% selon le niveau de loyer pratiqué. Cette version finale, confirmée dans le budget soumis au 49.3, a été saluée par les professionnels de l’immobilier pour son caractère plus incitatif.
2. Quelle est la rentabilité d’un immeuble de rapport neuf en 2026 ?
La rentabilité d’un immeuble de rapport se situe généralement entre 5% et 7% brut, mais peut atteindre 8 à 10% net grâce aux avantages fiscaux du statut du bailleur privé. Les immeubles neufs présentent également l’avantage de charges réduites (pas de travaux, faible consommation énergétique) et d’une forte attractivité locative. La rentabilité varie selon la localisation, le nombre de logements et la qualité de construction.
3. Combien coûte la construction d’une maison individuelle pour investissement locatif ?
Le coût de construction d’une maison neuve destinée à la location varie selon la surface et les finitions. Avec Trecobat, vous bénéficiez d’un devis détaillé et transparent incluant tous les postes de dépenses. Le financement de votre investissement locatif est facilité car les banques prennent en compte les futurs loyers dans leur étude (généralement 900 à 1 500 €/mois selon la taille). Les avantages du statut du bailleur privé améliorent la rentabilité en réduisant votre imposition dès la première année.
4. Quel type de logement construire pour optimiser son investissement locatif ?
Pour optimiser votre investissement locatif neuf, le choix dépend de votre marché local. Les maisons T3/T4 (80-100 m²) conviennent aux couples et petites familles, offrent une forte demande locative et un budget maîtrisé. Les maisons T4/T5 (100-120 m²) attirent les familles stables avec des loyers plus élevés.
Pour un immeuble de rapport, privilégiez un mix de typologies : studios et T2 en zone urbaine ou universitaire, T2 et T3 en zone familiale. Un immeuble de 4 logements offre un bon équilibre entre investissement et gestion. Trecobat analyse votre marché local et vous conseille sur la configuration optimale pour maximiser votre rentabilité avec le statut du bailleur privé.
5. Quels sont les avantages fiscaux de construire du neuf vs acheter de l’ancien pour louer ?
Construire du neuf pour louer offre des avantages fiscaux supérieurs à l’achat d’ancien. Avec le statut du bailleur privé, vous amortissez 100% de votre construction neuve, alors que dans l’ancien, seuls les travaux sont amortissables. Un logement neuf à 250 000 € génère 5 000 € d’amortissement annuel, contre seulement 1 000 à 2 000 € pour des travaux dans l’ancien. De plus, la construction neuve vous évite les mauvaises surprises (vices cachés, mise aux normes coûteuse) et bénéficie des garanties constructeur (décennale). Les logements neufs respectent automatiquement les critères énergétiques stricts du statut, attirent plus facilement les locataires, et génèrent moins de charges. La fiscalité du neuf est donc plus avantageuse dès le départ et sur le long terme.
6. Quelle différence entre le dispositif Jeanbrun et l’ancien dispositif Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun se distingue du Pinel sur plusieurs points majeurs. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt forfaitaire (12%, 18% ou 21% selon la durée), le Jeanbrun propose un amortissement fiscal plus souple et imputable sur le revenu global, pas seulement sur les revenus fonciers. Autre avantage décisif : le dispositif Jeanbrun ne comporte aucun zonage géographique, alors que le Pinel était strictement limité aux zones A, A bis, B1 et B2. Enfin, l’engagement est de 9 ans avec le Jeanbrun, contre 6, 9 ou 12 ans avec le Pinel.
