Construire un immeuble de 3 appartements

Construire un immeuble de 3 appartements est un projet d’envergure, qu’il serve un investissement immobilier à long terme ou l’organisation d’un patrimoine familial. Entre le choix du terrain, la conception des plans avec un architecte, la définition d’un budget réaliste et le suivi du chantier, chaque étape doit être anticipée avec méthode. Cet article couvre l’ensemble du projet : du coût de construction aux normes RE2020, pour vous permettre d’avancer avec clarté et sérénité.

Ce qu’il faut retenir : 

• Un architecte est obligatoire dès que la surface habitable dépasse 150 m².
• La RE2020 s’applique à toute construction neuve, maisons comme logements collectifs.
• Anticiper la division en lots dès les plans permet de revendre chaque appartement séparément.

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Immeuble de rapport ou projet familial : deux logiques, un même ouvrage

Construire un immeuble de 3 appartements peut répondre à deux grandes ambitions. La première est celle de l’immeuble de rapport : un bâtiment détenu par un propriétaire unique, dont les logements sont mis en location pour générer des revenus réguliers. C’est l’un des projets immobiliers les plus efficaces à moyen terme car les frais de notaire, d’entretien et de gestion sont mutualisés à l’échelle de l’ouvrage entier.

La seconde logique est plus personnelle : regrouper plusieurs maisons sous un même toit, chaque appartement accueillant une branche de la famille. Dans ce cas, la configuration des étages, le nombre de chambres par logement et l’accès aux parties communes sont pensés en fonction des usages réels de chacun, bien avant le dépôt du permis de construire.

Dans les deux cas, le bâtiment obéit aux mêmes contraintes réglementaires qu’un immeuble de logements collectifs standard. La différence avec la maison individuelle tient moins à la technique de construction qu’à la complexité administrative et à la surface totale à concevoir. C’est précisément cette complexité qui rend le choix d’un professionnel fiable déterminant dès le premier rendez-vous.

Terrain, PLU et étude de faisabilité : poser les bonnes bases

Le terrain est le paramètre central de tout projet de construction d’immeuble. Sa superficie, son exposition, sa topographie et les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) déterminent ce qu’il est possible d’y bâtir : nombre d’étages autorisé, emprise au sol maximale, aspect des façades, stationnements obligatoires et surfaces végétales à préserver.

L’étude de faisabilité est l’étape qui confronte l’ambition du projet à la réalité du terrain et de la réglementation. Elle intègre l’étude de sol, qui analyse la nature et la portance du terrain pour dimensionner correctement les fondations et une projection chiffrée du budget global. C’est également à ce stade que l’on choisit le type de logements à créer : T2, T3 ou T4, en fonction de la demande locative locale et des surfaces disponibles.

Certains terrains issus d’une division foncière, d’une succession ou d’une opération de rénovation d’un bâtiment existant peuvent réserver des surprises. La présence de réseaux enterrés, la nature argileuse du sol ou des contraintes architecturales liées au voisinage peuvent faire varier considérablement le coût des fondations. Un architecte ou un bureau d’études spécialisé lèvera ces incertitudes bien en amont du chantier.

Architecte et maître d’œuvre : qui fait quoi dans votre projet ?

Pour tout projet dépassant 150 m² de surface habitable, seuil systématiquement franchi pour un immeuble de 3 appartements, le recours à un architecte est légalement obligatoire. Il conçoit les plans, propose un modèle architectural adapté au terrain et au PLU, dessine les façades et veille à l’intégration du bâtiment dans son environnement. Il peut choisir une architecture moderne aux lignes épurées ou un style plus contextuel, selon la nature du quartier et les attentes du maître d’ouvrage.

Trecobat, constructeur d’immeubles de rapport neuf, assure le rôle de maître d’œuvre, c’est-à-dire qu’il pilote l’exécution du chantier. Dans ce cadre, il coordonne les différentes entreprises intervenant sur le gros œuvre (fondations, structure porteuse, murs, toiture) et sur le second œuvre (isolation, cloisons, menuiseries, plomberie, électricité, chauffage). Il contrôle la conformité des travaux aux plans et veille au respect du budget initial.

Quel budget pour construire un immeuble de 3 appartements ?

Le coût de construction d’un bâtiment à usage d’habitation collective se situe entre 1 300 et 1 800 € par m² de surface habitable, hors terrain. Pour un immeuble de 3 appartements de 75 m² chacun, soit 225 m² de surface habitable, le budget de construction stricte oscille entre 292 500 € et 405 000 €. Il faut y ajouter environ 10 % de surface pour les parties communes, ce qui porte la surface totale à bâtir à près de 248 m².

Le prix global d’un tel projet intègre bien d’autres postes que les seuls travaux de construction :

• Honoraires d’architecte : 7 à 15 % du coût total des travaux.
• Étude de sol et de faisabilité, contrôle technique : environ 5 % du budget.
• Assurance dommages-ouvrage (obligatoire) : 2 à 3 % du montant des travaux.
• Raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement) : jusqu’à 30 000 €.
• Aménagements extérieurs (parking, local à vélos, espaces verts) selon le PLU.

En pratique, les investisseurs expérimentés prévoient systématiquement 15 à 20 % de budget supplémentaire par rapport au devis initial, pour couvrir les imprévus de chantier et les fluctuations du prix des matériaux.

Enfin, le prix du terrain est à intégrer dans l’enveloppe globale. Il varie considérablement selon la localisation : quelques dizaines d’euros le m² en zone rurale, plusieurs centaines dans les centres urbains bien desservis. C’est souvent le poste qui fait le plus varier la rentabilité d’un projet d’immeuble de rapport.

Matériaux, structure et architecture : les choix qui font la différence

Le choix des matériaux de construction conditionne à la fois le coût du chantier, la performance énergétique du bâtiment et son architecture visible. Plusieurs options sont disponibles pour construire un immeuble de 3 appartements.

Le béton armé : référence pour les structures à plusieurs étages
Solide, durable et bien maîtrisé par toutes les entreprises de construction, le béton armé reste la solution structurelle dominante pour les bâtiments de 2 à 4 étages. Il permet de concevoir des plans libres avec de grandes surfaces habitables par niveau.

Façades et finitions : l’identité visuelle du bâtiment

Le choix du matériau de façade : enduit minéral, bardage bois, parement en pierre ou en brique, détermine l’aspect extérieur du bâtiment et son intégration dans l’environnement. Une architecture moderne aux façades soignées valorise le bien dans le temps, attire des locataires solvables et réduit les risques de vacance. La qualité des menuiseries extérieures (double vitrage, volets, isolation phonique) joue un rôle tout aussi décisif dans la perception du bâtiment par les futurs occupants.

Enfin, la forme de la toiture : toiture terrasse, deux pans ou toiture végétalisée, a une incidence directe sur le coût du gros œuvre et sur les possibilités d’extension ou de surélévation future du bâtiment.

Les étapes clés du chantier de construction

Un chantier de construction d’immeuble de 3 appartements suit un enchaînement précis. Chaque corps de métier intervient dans un ordre défini et le respect de cette séquence conditionne la qualité finale de l’ouvrage.

1. Préparation du terrain et fondations

Le chantier commence par le terrassement et le nivellement du terrain, puis par la réalisation des fondations. Leur profondeur : de 1 à 4 mètres selon la nature du sol et le nombre d’étages est déterminée lors de l’étude de sol préalable. Les fondations représentent à elles seules un poste de coût significatif.

2. Gros œuvre : la structure porteuse

Le gros œuvre couvre la dalle de béton, les murs porteurs, les planchers entre étages, les escaliers communs et la toiture. C’est la phase la plus coûteuse du chantier, environ 40 % du budget total, mais aussi la plus déterminante pour la solidité et la durabilité du bâtiment.

3. Second œuvre : le confort des appartements

Le second œuvre rassemble tout ce qui touche au confort quotidien des logements : isolation thermique et acoustique, cloisons intérieures, menuiseries extérieures et intérieures, plomberie, chauffage et électricité. C’est à ce stade que prend forme la configuration précise de chaque appartement : chambres, pièces à vivre, salle de bain telle qu’elle figure sur les plans d’exécution.

4. Finitions et aménagements extérieurs

La dernière phase du chantier recouvre les revêtements de sol, la peinture, les équipements sanitaires et la création des espaces communs (hall d’entrée, escalier, local vélos). Les aménagements extérieurs : parking, plantations, éclairage clôturent l’ouvrage avant la livraison.

RE2020 : ce que les logements collectifs neufs doivent respecter

Depuis le 1er janvier 2022, la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) s’applique à toute construction neuve de logements, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou de logements collectifs. Pour un projet d’immeuble de 3 appartements, elle fixe des exigences sur trois axes : la performance énergétique (consommation maximale en kWh/m²/an), le confort d’été (limitation des surchauffes sans climatisation) et l’impact carbone des matériaux utilisés.

En pratique, la RE2020 génère un surcoût estimé entre 3,4 et 10 % par rapport aux anciens standards RT2012. Ce surcoût est largement compensé sur le long terme : charges locatives réduites pour les occupants, meilleure valeur à la revente et bâtiment plus attractif sur le marché. Un immeuble conforme aux exigences actuelles conserve sa valeur dans un parc immobilier qui se renouvelle.

Ce que le seuil RE2028 va changer pour votre projet

La RE2020 ne fige pas ses exigences en 2022 : elle s’articule en trois paliers progressifs : 2025, 2028 et 2031, avec des seuils carbones de plus en plus bas à chaque étape. Le seuil 2025 est déjà en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le seuil 2028, qui s’appliquera à tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2028, représente le prochain grand changement pour les logements collectifs.

Concrètement, pour un immeuble collectif, l’indicateur IC Construction qui mesure l’empreinte carbone des matériaux sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, passera de 650 kg CO₂/m² (seuil 2025) à environ 580 kg CO₂/m² (seuil 2028 estimé), soit une baisse supplémentaire d’environ 12 %. La consommation maximale d’énergie primaire devrait également être abaissée, de 85 kWhep/m²/an à environ 70 kWhep/m²/an. Surtout, le seuil 2028 introduit une obligation d’autoproduction d’énergie renouvelable sur site, fixée à 12 kWhef/m²/an minimum, ce qui rend l’installation de panneaux solaires en toiture quasiment incontournable pour les nouvelles constructions collectives.

Un projet d’immeuble lancé aujourd’hui et livré en 2026-2027 sera construit selon les seuils 2025. Mais si votre permis de construire est déposé après le 1er janvier 2028, les nouvelles exigences s’appliqueront. Chez Trecobat, nous l’anticipons déjà dès la conception en choisissant dès maintenant des matériaux biosourcés, dimensionnant la toiture pour accueillir des panneaux solaires et optant pour une pompe à chaleur plutôt qu’une chaudière. Ces choix, c’est se prémunir contre un surcoût de mise en conformité plus tard et construire un immeuble durablement attractif, aussi bien à la location qu’à la revente.

Division en lots et création de copropriété : anticiper la revente

Si votre projet prévoit la revente d’un ou plusieurs appartements à terme, la division de l’immeuble en lots distincts doit être anticipée dès la phase de conception. La création de lots est soumise à des règles précises : chaque appartement doit disposer de son propre compteur (eau, électricité, gaz), d’un emplacement de stationnement individualisé et d’une entrée délimitée depuis les parties communes.

La mise en copropriété nécessite l’intervention d’un géomètre expert pour mesurer et délimiter les surfaces privatives et les parties communes, puis d’un notaire pour rédiger le règlement de copropriété. Cette démarche est facultative si vous conservez l’ensemble du bâtiment comme immeuble de rapport, mais elle devient incontournable si vous souhaitez vendre un appartement en état futur d’achèvement (VEFA) ou après la livraison du chantier.

Pourquoi confier votre projet d’immeuble à Trecobat ?

Constructeur de maisons et de bâtiments de logements collectifs en Bretagne et dans l’Ouest de la France, Trecobat accompagne les particuliers et les investisseurs qui souhaitent aussi bien construire un immeuble de 3 appartements que construire un immeuble 4 appartements. Notre approche repose sur un projet entièrement personnalisé, adapté à votre terrain, à votre budget et à vos objectifs que vous construisiez pour habiter, pour louer ou pour transmettre un patrimoine.

De l’étude de faisabilité à la remise des clés, une équipe de professionnels gère chaque aspect du chantier : conception des plans avec un architecte partenaire, dépôt du permis de construire, sélection des matériaux, coordination des entreprises de construction et contrôle de la qualité à chaque étape.

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FAQ — Construire un immeuble de 3 appartements

1. Quel est le coût de construction d’un immeuble de 3 appartements ?
Le prix de construction se situe entre 1 300 et 1 800 €/m² de surface habitable, hors terrain. Pour trois appartements de 75 m², comptez entre 290 000 et 405 000 € de travaux. Ajoutez les honoraires d’architecte (7 à 15 %), l’étude de sol, l’assurance dommages-ouvrage et 10 à 20 % de budget pour les imprévus de chantier.

2. Un architecte est-il obligatoire pour construire un immeuble de 3 appartements ?
Oui. Au-delà de 150 m² de surface habitable, le recours à un architecte est légalement obligatoire. Ce seuil est presque systématiquement dépassé pour un immeuble de 3 appartements. L’architecte conçoit les plans, dépose le permis de construire et peut piloter le chantier en tant que maître d’œuvre.

3. Combien de temps faut-il pour construire un immeuble de 3 appartements ?
La durée varie selon la complexité du projet, la nature du terrain, le type de structure et les matériaux choisis. Elle dépend aussi des délais d’instruction du permis de construire, propres à chaque commune. Votre constructeur est le mieux placé pour vous donner une estimation précise dès l’étude de faisabilité.

4. Quelles normes s’appliquent à la construction de logements collectifs neufs ?
Tout bâtiment neuf doit respecter la RE 2020 (performance énergétique, confort d’été, impact carbone des matériaux), les normes PMR (accessibilité aux personnes handicapées), les règles acoustiques entre logements et les exigences du PLU local. Un bureau de contrôle technique est obligatoire pour vérifier la conformité de l’ouvrage.

5. Peut-on revendre séparément les appartements d’un immeuble après construction ?
Oui, à condition d’anticiper la division en lots dès la conception. Chaque appartement doit disposer d’un compteur individuel et d’un stationnement. Un géomètre expert délimite les surfaces, un notaire établit le règlement de copropriété. Cette démarche doit être planifiée avant le dépôt du permis de construire.