Vendre pour faire construire

Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et votre projet de maison neuve commence à prendre forme. Mais une question s’impose rapidement : comment vendre pour faire construire sans se retrouver dans une situation financière délicate ? Entre le remboursement du crédit en cours, le financement du chantier et la gestion de la période de transition, les inconnues s’accumulent. Cet article évoque, étape par étape, comment aborder sereinement ce projet d’achat-revente et faire construire la maison individuelle qui correspond à vos attentes.

Ce qu’il faut retenir : 

• Le prêt relais permet d’acheter un terrain avant de vendre l’ancien bien.
• L’achat-revente assure une transition sereine vers votre nouvelle maison individuelle.
• L’étude financière personnalisée sécurise le montage de votre projet immobilier.

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Vendre avant ou pendant la construction : quelle stratégie adopter ?

La première question que se pose tout secundo-accédant est celle de l’ordre des opérations. Faut-il vendre son bien actuel avant de signer le contrat de construction, ou lancer le chantier sans attendre d’avoir trouvé un acquéreur ? La réponse dépend de votre situation financière, mais une approche s’impose dans la majorité des cas.

Dans l’idéal, il est préférable de mettre votre logement actuel en vente au moment où le chantier de votre maison individuelle démarre. Cette synchronisation présente un double avantage : elle vous évite de supporter deux financements simultanément sur une longue durée et elle maximise vos chances de faire coïncider la date de vente avec votre emménagement dans la maison neuve. En revanche, vendre votre bien immobilier avant même d’avoir sécurisé votre financement construction vous exposerait à une période sans logement coûteuse et stressante.

Bon à savoir : la construction d’une maison individuelle dure généralement entre 10 et 14 mois selon la surface et la complexité du projet. Ce délai doit guider votre calendrier de mise en vente.

Les solutions de financement pour vendre et faire construire

Lorsque vous souhaitez faire construire sans avoir encore vendu votre logement actuel, deux grandes solutions bancaires s’offrent à vous : le prêt relais et le prêt achat-revente. Ces deux dispositifs sont spécifiquement conçus pour les propriétaires en situation de transition immobilière.

Le prêt relais : financer la construction en attendant la vente

Le prêt relais, aussi appelé crédit relais, est une avance à court terme consentie par la banque sur la valeur estimée de votre bien à vendre. Concrètement, l’établissement bancaire vous avance entre 50 % et 70 % de la valeur vénale de votre logement actuel, déduction faite du capital restant dû si vous avez encore un crédit immobilier en cours. Cette somme vous permet de financer l’achat du terrain et de lancer le chantier de construction sans attendre la vente.

Le prêt relais est accordé pour une durée initiale de 12 mois, renouvelable une fois, soit un maximum de 24 mois. Durant cette période, vous ne remboursez que les intérêts : le capital est soldé lors de la vente de votre ancien logement. Si votre dossier est solide, certaines banques proposent un différé total de remboursement, ce qui supprime toute mensualité pendant la durée du relais.

Le prêt achat-revente : une formule plus souple

Le prêt achat-revente est une solution plus complète que le simple crédit relais. Il regroupe en une seule mensualité votre crédit immobilier actuel (racheté par la banque), le financement du terrain, le coût de la construction et l’ensemble des frais annexes (honoraires de notaire, frais d’agence, déménagement). Son principal avantage est de lisser toutes ces charges en une échéance unique, ce qui préserve votre taux d’endettement.

La banque peut avancer jusqu’à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, contre 70 % en moyenne pour un prêt relais classique. La durée totale peut atteindre 36 mois (24 mois + 12 mois de différé), ce qui laisse davantage de temps pour vendre sereinement votre logement actuel sans brader le prix.

Comparatif : prêt relais vs prêt achat-revente

Exemple chiffré : financer sa construction sans avoir vendu

Situation : Vous vendez votre maison estimée à 280 000 € avec un capital restant dû de 60 000 €. Vous souhaitez faire construire une maison neuve pour un budget terrain + construction de 320 000 €.

Conseil Trecobat : faites appel à un courtier immobilier pour comparer les offres de plusieurs banques. Les taux d’intérêt et les conditions d’un prêt relais varient significativement selon les établissements. N’hésitez pas à solliciter nos conseillers, habitués à accompagner les secundo-accédants dans leurs démarches de financement en Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie.

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Les 5 étapes pour réussir votre projet : vendre et faire construire

Étape 1 : faire estimer votre bien actuel

Tout projet de vente commence par une estimation précise et réaliste de votre logement actuel. Surestimer votre bien est la principale cause d’une vente longue, voire impossible dans les délais impartis par votre prêt relais. Faites appel à plusieurs agences immobilières pour obtenir des avis de valeur contradictoires, ou mandatez un notaire pour une estimation officielle. Cette étape conditionne directement le montant de votre plan de financement auprès de la banque.

N’oubliez pas que l’état de votre bien et son DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) influencent fortement sa valeur sur le marché. Un logement classé F ou G peut subir une décote allant jusqu’à 10 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D.

Étape 2 : sécuriser votre financement construction

Une fois l’estimation réalisée, rencontrez votre banque ou un courtier pour modéliser votre plan de financement global. Présentez l’estimation du bien à vendre, vos justificatifs de revenus, vos tableaux de remboursement du crédit en cours et, si possible, un mandat de vente signé. Ce dernier rassure la banque sur la liquidité de votre bien et peut améliorer les conditions du prêt relais obtenu. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour que votre dossier soit accepté.

Étape 3 : signer le CCMI et démarrer le chantier

Une fois le financement sécurisé, vous pouvez signer le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec votre constructeur. Ce contrat encadré par la loi, fixe les délais et les garanties de construction. La demande de permis de construire est déposée en mairie, c’est en général le constructeur qui s’en charge, et le chantier démarre environ deux mois après l’obtention du permis. Les fonds sont débloqués progressivement par la banque selon le calendrier d’appels de fonds défini dans le CCMI, en fonction des étapes de construction.

Étape 4 : mettre votre bien en vente au bon moment

La mise en vente de votre logement actuel doit être synchronisée avec la date prévisionnelle de livraison de votre maison neuve. En règle générale, il est conseillé de mettre votre bien en vente 3 mois avant la livraison si vous habitez en zone tendue (grande agglomération où la demande est forte), ou 6 mois à l’avance dans les marchés immobiliers moins actifs. En Bretagne, les délais de vente moyens varient selon les bassins d’emploi : comptez 2 à 3 mois en moyenne pour Rennes ou Brest et jusqu’à 5 ou 6 mois dans les secteurs plus ruraux.

Une vente trop précoce vous exposerait à des frais de logement intermédiaire significatifs : double déménagement, location, frais de garde-meubles et caution à avancer. À l’inverse, une vente trop tardive risquerait de faire expirer votre prêt relais avant le remboursement du capital.

Étape 5 : gérer la période de transition entre deux logements

Si la vente de votre bien se conclut avant la livraison de votre maison individuelle, plusieurs solutions s’offrent à vous. La première consiste à louer temporairement un logement meublé pour limiter les frais de stockage. La seconde, souvent méconnue, est de négocier un différé de jouissance avec l’acquéreur : une clause inscrite dans le compromis de vente vous autorise à rester dans le bien vendu jusqu’à une date convenue, moyennant éventuellement une indemnité d’occupation. Cette option, légalement possible, peut vous faire économiser plusieurs mois de loyer.

DPE et diagnostics obligatoires : leur impact sur le prix de votre vente

Depuis la loi Climat et Résilience, le DPE est devenu un critère déterminant dans la valeur marchande d’un bien immobilier. Les logements classés F ou G, dits « passoires thermiques », font l’objet d’une surveillance accrue des banques et des acheteurs. Si votre logement actuel est concerné, deux options s’offrent à vous : réaliser des travaux de rénovation énergétique avant la mise en vente pour améliorer sa performance et obtenir un meilleur prix, ou anticiper une décote en fixant un prix de vente cohérent avec son classement.

Au-delà du DPE, la vente d’un bien immobilier impose la remise d’un dossier de diagnostics techniques complet : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement, risques naturels et technologiques. Ces diagnostics, à la charge du vendeur, doivent être réalisés par des professionnels certifiés avant la signature du compromis de vente.

Plus-value immobilière : êtes-vous exonéré ?

Bonne nouvelle pour la majorité des propriétaires souhaitant vendre pour faire construire : la cession de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention du bien. Cette exonération s’applique dès lors que le bien constitue votre habitation principale au jour de la cession.

Si le bien vendu est une résidence secondaire ou un investissement locatif, la fiscalité est différente : la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Dans ce cas, il peut être judicieux de consulter un notaire ou un conseiller fiscal avant de lancer votre projet de vente.

La clause de substitution et le différé de jouissance : deux outils méconnus

La clause de substitution est une disposition que vous pouvez faire inscrire dans le compromis de vente de votre futur terrain constructible. Elle vous permet de vous substituer à un tiers (par exemple un proche qui a repéré le terrain avant vous) sans qu’un nouvel acte soit nécessaire. Si vous avez identifié un terrain via un tiers, cette clause vous permet de récupérer le bénéfice de la promesse de vente à votre nom.

Le différé de jouissance, quant à lui, est une clause applicable à la vente de votre logement actuel. En la négociant avec l’acheteur lors de la signature du compromis, vous lui demandez de prendre possession du bien non pas à la date de l’acte authentique, mais après un délai supplémentaire convenu entre les deux parties. Ce délai, qui peut aller jusqu’à plusieurs mois, peut vous éviter une location intermédiaire coûteuse si la livraison de votre maison neuve est imminente.

À noter : le différé de jouissance peut être accordé gracieusement ou contre le versement d’une indemnité d’occupation négociée avec l’acquéreur. Il est impératif de l’inscrire clairement dans le compromis de vente, avec l’accord de votre notaire.

Pourquoi confier votre projet à Trecobat ?

Fort de plusieurs décennies d’expérience dans la construction de maisons individuelles en Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle-Aquitaine et Occitanie, Trecobat accompagne les futurs propriétaires à chaque étape de leur projet, y compris les secundo-accédants souhaitant vendre pour faire construire. Nos conseillers sont formés pour vous aider à construire votre plan de financement, choisir le bon moment pour mettre votre bien en vente, et coordonner les délais de construction avec votre calendrier de cession.

La construction de votre maison neuve sous CCMI vous permet de bénéficier de l’ensemble des garanties constructeur (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, assurance dommages-ouvrage). Vous jouissez également d’une maison conforme à la réglementation environnementale RE2020, gage d’économies d’énergie durables et d’un DPE favorable en cas de revente future.

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FAQ – Vendre pour faire construire

1. Peut-on signer un CCMI avant d’avoir vendu son bien actuel ?
Oui, tout à fait. Vous pouvez signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans avoir encore vendu votre logement actuel, dès lors que vous avez obtenu le financement nécessaire via un prêt relais ou un prêt achat-revente. Le CCMI engage le constructeur indépendamment de la vente de votre bien.

2. Que se passe-t-il si je ne vends pas mon bien avant la fin du prêt relais ?
Si le délai de 24 mois expire sans que la vente ne soit conclue, plusieurs issues sont possibles : baisser le prix de vente pour accélérer la transaction, demander une prolongation à votre banque (non garantie), transformer le prêt relais en prêt classique si votre taux d’endettement le permet, ou mettre le bien en location. Il est donc crucial d’estimer votre bien à un prix de marché réaliste dès le départ.

3. Quel est le meilleur moment pour mettre son bien en vente quand on fait construire ?
L’idéal est de mettre votre logement actuel en vente au démarrage du chantier. En zone tendue, une mise en vente 3 mois avant la livraison suffit généralement. Hors zone tendue, anticipez davantage : 5 à 6 mois sont recommandés. L’objectif est de faire coïncider la date de signature de l’acte de vente avec votre emménagement dans la maison neuve.

4. Le prêt relais est-il compatible avec un crédit immobilier en cours ?
Oui, mais le capital restant dû sera déduit de l’avance bancaire. Si vous avez encore 80 000 € à rembourser sur votre crédit actuel et que votre bien est estimé à 250 000 €, la banque calculera le relais sur la valeur nette (170 000 €), puis vous avancera 70 à 80 % de ce montant. Le prêt achat-revente est souvent plus adapté dans cette configuration car il rachète le crédit en cours.

5. Trecobat peut-il m’aider à coordonner vente et construction ?
Absolument. Nos conseillers Trecobat sont habitués à accompagner les propriétaires souhaitant vendre pour faire construire. Ils vous aident à construire un rétro-planning cohérent, à anticiper les délais de permis de construire et de chantier, et à définir le bon moment pour mettre votre bien en vente. Prenez rendez-vous dans l’une de nos agences pour une première consultation gratuite.