Le choix du terrain qui accueillera votre futur projet de construction est une étape déterminante à plus d’un titre. Sachez qu’à chaque terrain correspond un projet, et qu’il n’est pas possible de construire n’importe quel type de maison sur n’importe quel terrain. Alors, comment faire le bon choix ? Comment hiérarchiser vos critères de sélection pour vous permettre de trouver le terrain idéal, qui vous permettra de concrétiser enfin votre projet d’habitat ?
Mon terrain, mon projet de vie
Le choix du terrain influencera votre futur mode de vie, soyez-en conscient. Etes-vous prêt à en changer ou souhaitez-vous conserver vos habitudes ?
- Utilisez-vous les transports en commun ? Vérifier les infrastructures disponibles, et la durée moyenne des trajets depuis votre futur lieu de résidence et votre lieu de travail, le lycée de votre enfant, la salle de sport que vous fréquentez depuis 3 ans…
- Vous rendez-vous régulièrement au centre-ville ? L’éloignement du centre-ville est-il un atout ou un inconvénient ? En d’autres termes : privilégiez-vous le calme d’un quartier situé en périphérie de la ville, ou la praticité de trajets courts en transports en commun et la possibilité de vous rendre par exemple à pieds sur votre lieu de travail ?
- De quelles infrastructures et services avez-vous besoin ? (Écoles, groupe médical, commerces…). Le lieu de résidence que vous envisagez vous permet-il de bénéficier d’un accès aisé à ces infrastructures et services ?
Posez-vous les bonnes questions ! Dressez une liste précise de vos habitudes de vie et des besoins qui en découlent. En répondant à des questions simples, vous hiérarchiserez plus facilement vos critères de choix et parviendrez assez naturellement, à vous faire une idée précise du lieu idéal : plutôt dans une zone urbanisée, au sein d’un lotissement, ou au contraire, à la campagne, dans une zone plutôt isolée.
J’achète un terrain, mais pas seulement…
Certes, lorsque vous pensez « terrain », vous imaginez d’abord un environnement (un quartier plus ou moins côté, un bel espace arboré, une magnifique vue mer…). Mais votre choix ne doit en aucun cas se limiter à cela.
Chaque terrain a ses propres caractéristiques, des contraintes qui lui sont propres, et surtout des règles d’urbanisme qui lui sont associées et qu’il est impératif de connaître avant de s’engager.
Caractéristiques du terrain
Pour bien choisir votre terrain, nous vous conseillons de recueillir un maximum d’éléments regroupés sous 4 grands thèmes :
- l’orientation du terrain (soleil et exposition aux vents) : l’orientation de votre future maison est importante, car elle conditionne la vue dont vous disposerez depuis votre pièce de vie ou votre jardin. Mais elle revêt également une importance cruciale en matière de consommations énergétiques : votre future maison RE2020 sera conçue dans le respect de règles précises. Elle sera construite de façon à tirer notamment le meilleur parti des apports solaires. Il s’agit-là d’un élément très important à prendre en compte.
- la topologie du terrain (géométrie de la parcelle, dimensions, pente, présence éventuelle de murets…) : un cours d’eau passe-t-il à proximité de la zone constructible ? Suis-je certain(e) de bien connaître les limites du terrain ? Un bornage a-t-il été réalisé par un professionnel ? Le terrain est-il en pente ? (Pensez aux écoulements d’eaux pluviales).
- la végétation : la végétation laisse-t-elle présager qu’une partie du terrain peut être humide, voire marécageuse ? Ces magnifiques chênes en bordure de terrain risquent-ils de gêner la construction ? Quel sera le coût éventuel si je suis contraint(e) d’en faire abattre quelques-uns ? Quel est le risque de laisser ces arbres en cas d’intempéries ?
- l’historique : existe-t-il une servitude de passage pour accéder au lot ou à la maison qui se trouve derrière mon futur terrain ? A qui appartient le mur de mitoyenneté qui sépare mon futur terrain de celui de mon voisin ?
Si certains aspects vous semblent bloquants pour la réalisation de votre projet, rapprochez-vous de votre constructeur : il connaît la réglementation et, tout en tenant compte de l’existant, vous proposera le projet et les solutions techniques les mieux adaptées à vos envies.
Contraintes techniques
- Ce terrain dispose-t-il de tous les raccordements nécessaires aux réseaux d’énergie et de communication (eau, électricité, gaz et téléphone) ? Et si ce n’est pas le cas, son éloignement du bord de route pourrait-il engendrer des surcoûts de raccordement importants ?
- Un raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées est-il prévu ? Quel sera le coût ? Si le raccordement au réseau n’est pas possible, quel sera le coût de l’ajout d’une fosse septique ?
- La couverture 3G/4G est-elle correcte ?
Dans tous les cas, assurez-vous d’être en possession de toutes les informations utiles relatives au terrain, et d’établir une liste précise des frais éventuels à prévoir.
Règles d’urbanisme et contraintes architecturales
Chaque terrain est soumis à des contraintes qui sont propres à la zone dans laquelle il est situé. Pour connaître les règles d’urbanisme qui concernent le terrain que vous avez visité :
- Consultez le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans lesquels sont consignées l’ensemble des règles locales de construction. Ces documents vous permettront, en outre, de vérifier si des projets sont envisagés à proximité de votre futur terrain. Par exemple, autoroute, complexe immobilier… Grâce à des documents, vous pourrez vérifier également que le terrain ne se situe pas dans une zone classée (proximité d’un édifice classé) ou protégée, et donc soumis, par exemple, aux recommandations des Architectes des Bâtiments de France.
- Consultez le plan cadastral (découpage des parcelles)
- S’il s’agit d’un terrain isolé, demandez un certificat d’urbanisme auprès de la Mairie ou auprès de la Direction Départementale de l’Equipement.
Vous ne pourrez, en aucun cas, déroger aux règles d’urbanisme qui s’appliquent à votre futur terrain. Toutefois, sachez que votre constructeur est habitué à ce genre de contraintes. De nombreuses solutions existent pour faire d’une contrainte un atout et parvenir, malgré tout, à un résultat très proche de vos souhaits de départ. Demandez à voir des réalisations soumises aux mêmes types de contraintes. Vous serez surpris(e) !
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